Аренда или ипотека
Снимать и инвестировать разницу или купить в ипотеку? Калькулятор считает чистый капитал в обоих сценариях при одинаковом бюджете на жильё — с учётом роста цен на недвижимость, аренды, доходности инвестиций и расходов на содержание.
Сравнивается чистый капитал через горизонт. Покупатель: рыночная стоимость жилья минус остаток ипотеки. Арендатор: первоначальный взнос и ежемесячная разница между платежом (с содержанием жилья) и арендой, вложенные под указанную доходность. Одинаковый бюджет на жильё в обоих сценариях. Модель чувствительна к росту цен на жильё, аренде и доходности — меняйте их в расширенных параметрах. Расчёт номинальный, без налогов и расходов на сделку; не является рекомендацией.
Честная модель без перекоса
Спор «аренда или ипотека» обычно ведут нечестно: сравнивают платёж по ипотеке с арендой и забывают, что арендатор может инвестировать первоначальный взнос и разницу в платежах. Этот калькулятор уравнивает бюджет на жильё в обоих сценариях и сравнивает итог по чистому капиталу.
Покупатель наращивает капитал двумя путями: гасит долг (увеличивая свою долю в жилье) и получает рост цены квартиры. Его чистый капитал — это рыночная стоимость жилья минус остаток ипотеки. Арендатор с первого дня инвестирует сумму, равную первоначальному взносу, и каждый месяц докладывает разницу между бюджетом покупателя (платёж плюс содержание) и арендой. Его чистый капитал — это инвестиционный портфель.
Что решает исход
Результат держится на трёх ставках: росте цены жилья, доходности инвестиций и росте аренды. Если недвижимость дорожает быстро, а рынок акций скромен — выигрывает покупка. Если наоборот — аренда с инвестированием разницы. Поэтому не относитесь к выводу как к приговору: подвигайте ставки в расширенных параметрах и посмотрите, насколько устойчив результат.
О чём помнить
- Горизонт решает. Короче срок — чаще выгоднее аренда, дольше — покупка. Если не уверены, что останетесь надолго, покупка рискованнее.
- Рост цен на жильё легко переоценить. Берите умеренную ставку: реальная доходность недвижимости в долгую невелика.
- Нефинансовое тоже важно. Своё жильё — это стабильность и свобода ремонта; аренда — мобильность. Цифры не покрывают всё.
Собрать сам график ипотеки можно в ипотечном калькуляторе, а прикинуть рост портфеля арендатора — в калькуляторе сложного процента.
Вопросы и ответы
Другие калькуляторы
Во что превратятся стартовый капитал и ежемесячные пополнения: итог, вложено и проценты по годам.
Открыть →Сколько нужно вложить, чтобы дивиденды платили желаемую сумму в месяц, и за сколько лет вы накопите.
Открыть →Честная годовая доходность портфеля с учётом того, что деньги заходили в разное время.
Открыть →Под сколько процентов годовых росли вложения: CAGR, общая доходность за период и рост капитала.
Открыть →ИИС-3: сколько вернёт вычет на взнос (до 52 000 ₽/год) и освобождение прибыли от налога — обе льготы и итог к сроку.
Открыть →НДФЛ с продажи акций и сколько сэкономит льгота долгосрочного владения (от 3 лет).
Открыть →YTM (доходность к погашению), текущая доходность и НКД по цене, купону и сроку.
Открыть →Средняя цена позиции при докупках, вложено и прибыль по текущей цене.
Открыть →Сколько нужно, чтобы жить с капитала (правило 4%), и за сколько лет вы накопите.
Открыть →Сравните итоговый капитал банковского вклада и инвестиций при вашем сроке и пополнениях.
Открыть →Сколько откладывать в месяц, чтобы накопить нужную сумму к сроку при заданной доходности.
Открыть →За сколько лет удвоится капитал при заданной ставке: правило 72 и точный срок удвоения и утроения.
Открыть →Сколько съедают годовые комиссии фонда и НДФЛ за весь срок — и каким стал бы итог без них.
Открыть →Платёж, переплата и график с досрочным погашением: сократить срок или уменьшить платёж.
Открыть →Платёж, полная стоимость кредита (ПСК) и переплата по потребкредиту или автокредиту.
Открыть →Выгодно ли перекредитоваться под меньшую ставку с учётом расходов и за сколько окупится.
Открыть →Свободные деньги — в досрочку по кредиту или в портфель под процент: что даст больше капитала.
Открыть →Ваша личная инфляция по вашим тратам против официальной: какие категории разгоняют рост цен именно в вашем бюджете.
Открыть →6 вопросов о подушке, сбережениях и долгах — балл от 0 до 100, уровень и главный совет, что укрепить в первую очередь.
Открыть →Lavina сам посчитает доходность, дивиденды и динамику по всем брокерским счетам — Тинькофф, Сбер, ВТБ и Альфа — на одном экране.