Ипотечный калькулятор
Рассчитайте ежемесячный платёж, итоговую переплату и график погашения ипотеки. Сравните аннуитет с дифференцированным платежом и посмотрите, сколько сэкономят досрочные погашения.
Взнос 1 800 000 ₽ · в кредит 7 200 000 ₽
Способ погашения
Аннуитетный платёж постоянен: в начале почти весь уходит в проценты, тело гасится к концу. ПСК — оценка полной стоимости кредита по плановому графику с учётом страховки; у банка она может отличаться. Расчёт оценочный, не является офертой.
| Период | Платёж | Проценты | В счёт долга | Остаток |
|---|---|---|---|---|
| Год 1 | 1 333 421 ₽ | 1 292 753 ₽ | 40 668 ₽ | 7 159 332 ₽ |
| Год 2 | 1 333 421 ₽ | 1 284 798 ₽ | 48 624 ₽ | 7 110 708 ₽ |
| Год 3 | 1 333 421 ₽ | 1 275 286 ₽ | 58 135 ₽ | 7 052 573 ₽ |
| Год 4 | 1 333 421 ₽ | 1 263 914 ₽ | 69 507 ₽ | 6 983 066 ₽ |
| Год 5 | 1 333 421 ₽ | 1 250 317 ₽ | 83 104 ₽ | 6 899 961 ₽ |
| Год 6 | 1 333 421 ₽ | 1 234 060 ₽ | 99 361 ₽ | 6 800 600 ₽ |
| Год 7 | 1 333 421 ₽ | 1 214 623 ₽ | 118 798 ₽ | 6 681 802 ₽ |
| Год 8 | 1 333 421 ₽ | 1 191 384 ₽ | 142 037 ₽ | 6 539 765 ₽ |
| Год 9 | 1 333 421 ₽ | 1 163 599 ₽ | 169 822 ₽ | 6 369 943 ₽ |
| Год 10 | 1 333 421 ₽ | 1 130 379 ₽ | 203 042 ₽ | 6 166 901 ₽ |
| Год 11 | 1 333 421 ₽ | 1 090 660 ₽ | 242 761 ₽ | 5 924 140 ₽ |
| Год 12 | 1 333 421 ₽ | 1 043 172 ₽ | 290 249 ₽ | 5 633 891 ₽ |
| Год 13 | 1 333 421 ₽ | 986 394 ₽ | 347 028 ₽ | 5 286 863 ₽ |
| Год 14 | 1 333 421 ₽ | 918 509 ₽ | 414 912 ₽ | 4 871 951 ₽ |
| Год 15 | 1 333 421 ₽ | 837 344 ₽ | 496 077 ₽ | 4 375 874 ₽ |
| Год 16 | 1 333 421 ₽ | 740 303 ₽ | 593 119 ₽ | 3 782 755 ₽ |
| Год 17 | 1 333 421 ₽ | 624 278 ₽ | 709 143 ₽ | 3 073 612 ₽ |
| Год 18 | 1 333 421 ₽ | 485 557 ₽ | 847 865 ₽ | 2 225 747 ₽ |
| Год 19 | 1 333 421 ₽ | 319 699 ₽ | 1 013 722 ₽ | 1 212 025 ₽ |
| Год 20 | 1 333 421 ₽ | 121 396 ₽ | 1 212 025 ₽ | 0 ₽ |
Как считается ипотека
Тело кредита — это цена жилья за вычетом первоначального взноса. На него начисляются проценты по годовой ставке, а платёж рассчитывается так, чтобы к концу срока долг был полностью погашен. При аннуитете платёж постоянен и считается по формуле:
Платёж = S · i · (1+i)n / ((1+i)n − 1), где i = ставка/12, n = месяцыS — тело кредита, i — месячная ставка, n — число месяцев. Каждый месяц сначала начисляются проценты на текущий остаток, а разница между платежом и процентами уходит в тело. В начале срока остаток большой, поэтому почти весь платёж — это проценты; ближе к концу всё наоборот.
Дифференцированный платёж
При дифференцированной схеме тело гасится равными долями (S / n каждый месяц), а проценты начисляются на убывающий остаток. Поэтому платёж максимален в первый месяц и постепенно снижается. Итоговая переплата получается меньше, чем при аннуитете, — но входной платёж выше, и его сложнее потянуть в начале.
Досрочное погашение — где экономия
Дополнительный платёж сверх графика идёт целиком в тело долга. Чем раньше вы вносите досрочные, тем сильнее падают будущие проценты. В режиме «сократить срок» платёж остаётся прежним, а кредит закрывается раньше — это даёт максимальную экономию. В режиме «уменьшить платёж» срок сохраняется, но обязательный платёж пересчитывается вниз, разгружая бюджет. Включите досрочные в расширенных параметрах и сравните оба режима на графике.
На что обратить внимание
- Срок сильно влияет на переплату. Растягивая ипотеку с 15 до 25 лет, вы снижаете платёж, но итоговые проценты могут вырасти в полтора-два раза.
- Страховка — часть стоимости. Включите её в расширенных параметрах, чтобы увидеть реалистичную ПСК и полную сумму расходов.
- Досрочные в первые годы работают лучше всего. Пока остаток велик, каждый рубль сверх графика убирает больше будущих процентов.
Не уверены, направлять ли свободные деньги в досрочку или в инвестиции? Сравните оба пути в калькуляторе «Гасить досрочно или инвестировать». А если думаете, покупать вообще или снимать, — посмотрите «Аренда или ипотека».
Вопросы и ответы
Другие калькуляторы
Во что превратятся стартовый капитал и ежемесячные пополнения: итог, вложено и проценты по годам.
Открыть →Сколько нужно вложить, чтобы дивиденды платили желаемую сумму в месяц, и за сколько лет вы накопите.
Открыть →Честная годовая доходность портфеля с учётом того, что деньги заходили в разное время.
Открыть →Под сколько процентов годовых росли вложения: CAGR, общая доходность за период и рост капитала.
Открыть →ИИС-3: сколько вернёт вычет на взнос (до 52 000 ₽/год) и освобождение прибыли от налога — обе льготы и итог к сроку.
Открыть →НДФЛ с продажи акций и сколько сэкономит льгота долгосрочного владения (от 3 лет).
Открыть →YTM (доходность к погашению), текущая доходность и НКД по цене, купону и сроку.
Открыть →Средняя цена позиции при докупках, вложено и прибыль по текущей цене.
Открыть →Сколько нужно, чтобы жить с капитала (правило 4%), и за сколько лет вы накопите.
Открыть →Сравните итоговый капитал банковского вклада и инвестиций при вашем сроке и пополнениях.
Открыть →Сколько откладывать в месяц, чтобы накопить нужную сумму к сроку при заданной доходности.
Открыть →За сколько лет удвоится капитал при заданной ставке: правило 72 и точный срок удвоения и утроения.
Открыть →Сколько съедают годовые комиссии фонда и НДФЛ за весь срок — и каким стал бы итог без них.
Открыть →Платёж, полная стоимость кредита (ПСК) и переплата по потребкредиту или автокредиту.
Открыть →Выгодно ли перекредитоваться под меньшую ставку с учётом расходов и за сколько окупится.
Открыть →Свободные деньги — в досрочку по кредиту или в портфель под процент: что даст больше капитала.
Открыть →Что выгоднее на вашем горизонте: купить в ипотеку или снимать и инвестировать разницу.
Открыть →Ваша личная инфляция по вашим тратам против официальной: какие категории разгоняют рост цен именно в вашем бюджете.
Открыть →6 вопросов о подушке, сбережениях и долгах — балл от 0 до 100, уровень и главный совет, что укрепить в первую очередь.
Открыть →Lavina сам посчитает доходность, дивиденды и динамику по всем брокерским счетам — Тинькофф, Сбер, ВТБ и Альфа — на одном экране.